Элитные посёлки Рублёвки.

Какие ассоциации возникают при упоминании о Рублёвке? “Это наиболее популярное направление загородной жизни, здесь можно найти самый дорогой дом в России и самую большую концентрацию VIP персон, в расчёте на 1 квадратный километр”, - скажите Вы и будете абсолютно правы. Имидж элитного направления закрепился за Рублёво-Успенским шоссе уже давно, но как выглядят элитные посёлки Рублёвки сегодня?

Рублёвские посёлки: эволюция вкуса.

Переломный момент в истории загородной жизни наступил в 1992 году с выходом закона, дающего право на продажу земли под индивидуальную жилищную застройку. Это послужило сигналом к началу массового строительства на Рублёво-Успенском шоссе, которое ещё с советских времён считалось элитным “дачным” направлением. 

Всеобъемлющая любовь к кирпичным замкам, которая стала главной чертой загородного строительства середины 90-х, не могла ни сказаться и на облике первых коттеджных посёлков. Отсутствие единой концепции застройки, монументальные дома, которые с точки зрения современных архитектурных канонов никак нельзя назвать эстетичными – вот главные черты практически всех Рублёвских посёлков того времени.

Первой ласточкой грядущих перемен стал посёлок “Николино”, строительство которого было завершено в 1996 году. От других проектов его выгодно отличала тщательная планировка и единый архитектурный облик домов, в проектировании и строительстве которых принимали участие специалисты из Италии и Франции.
За прошедшие 12 лет посёлок расширился и на сегодняшний день насчитывает порядка 300 коттеджей. Высокое качество реализации проекта доказывает устойчивый спрос на дома, а риэлтеры и сегодня отзываются о “Николино” как об одном из лучших элитных посёлков Рублёвского направления.

Однако единая концепция застройки “Николино” ещё на протяжении долгого времени оставалась исключением из правил. Большинство посёлков в сегменте элитного загородного жилья, появившихся позже, отличало малое число домов (не более 20), индивидуальные проекты, центральные коммуникации и… высокие заборы. В качестве примера можно привести посёлок “Дипломат”, “Серебряные ключи”, “Горки лесные” и многие другие. Здесь необходимо упомянуть о критериях, согласно которым тому или иному посёлку присваивался ранг элитного. Как таковых чётких критериев не существует и сегодня, а проверку устраивает рынок. Например, многие посёлки первой волны застройки, хотя и позиционировались как элитные, но быстро утратили этот статус из-за отсутствия развитой инфраструктуры, не всегда высокого качества строительства, отсутствия единых архитектурно-планировочных ресурсов и многих других факторов.   

Элитные коттеджные посёлки Рублёво-Успенкого шоссе, построенные в последние годы, отличаются развитой инфраструктурой, которая стала неотъемлемым признаком их высокого статуса. Одним из лидеров по качеству и количеству инфраструктурных объектов является посёлок “Николино”. Здесь есть баня, магазины, спортивно-развлекательный комплекс, боулинг, бильярдный клуб, ресторан, а также парк, озеро с лодочной станцией и даже заправка. В данном случае, полноценная инфраструктура компенсирует сравнительную удалённость посёлка от МКАД. Другой пример, популярный посёлок Cotton Way, где есть русская и турецкая баня, бассейн, SPA-салон и даже собственная пивоварня, что является несомненным плюсом для любителей этого напитка. Есть и экзотические инфраструктурные объекты, к числу которых можно отнести бассейн с морской водой в посёлке “Новое Лапино”.   

«По оценкам риэлтеров, подавляющее большинство коттеджей в элитных посёлках Рублёво-Успенского шоссе можно приобрести на вторичном рынке»

В целом же, по мнению экспертов, в число наиболее популярных элитных посёлков Рублёвки, помимо Cotton Way и “Николино”, входят “Горки 8”, Barvikha Hills,  “Жуковка ХХI”, Evergreen, “Сосновый Бор”, “Клуб’ 2071”, “Эрмитаж Village” и некоторые другие.

Народные рецепты элитной Рублёвки.

По оценкам риэлтеров, подавляющее большинство коттеджей в элитных посёлках Рублёво-Успенского шоссе можно приобрести на вторичном рынке. Такая тенденция обусловлена сокращением числа строящихся коттеджных посёлков из-за нехватки земельных участков. Учитывая тот факт, что землеотводы на Рублёвке прекратились ещё в 2000 году, найти участок под строительство элитного посёлка довольно трудно. Свой вклад вносят и постоянно растущие цены на землю: сейчас стоимость одной сотки в зависимости от места может превышать сложную для восприятия отметку - 300 тысяч долларов.

Рассчитать площадь “среднерублёвского” участка, исходя из площади посёлков и количества домовладений в каждом из них вполне возможно. Однако полученный результат вряд ли даст представления о реальной картине. Площадь участков может сильно разниться даже в рамках одного посёлка, не говоря уже о нескольких. Один из примеров – посёлок “Сосновый бор”, где площадь участков варьируется от 30 соток до 3 га. Если же говорить диапазоне средней площади участков, то он стартует от 30 соток и заканчивается 2 га.

Что касается площади коттеджей, то разброс также довольно велик. Например, в “Николино” можно найти дома площадью от 300 до 2000 м². В то же время в посёлке “Эрмитаж Village” всего 4 домовладения площадью от 920 до 1467 м². Вместе с тем, риэлтеры говорят, что средняя площадь дома в элитном коттеджном посёлке на Рублёво-Успенском шоссе составляет 500 м². Эта цифра отражает общую картину, однако, довольно часто на вторичный рынок выходят дома площадью от 600 до 1000 м².

Нельзя не упомянуть и о стилевых предпочтениях покупателей элитного загородного жилья: это тяга к классическим архитектурным формам и пропорциям. Хорошей иллюстрацией вкусов современного покупателя коттеджа в элитном Рублевском посёлке является резиденции “Эрмитаж Village”. Каждая из них выполнена в индивидуальном стиле, это Арт Деко, баварский дом XIX века, английский колониальный стиль и стиль эпохи Позднего Ренессанса. При этом по классическим канонам выдержаны не только фасады зданий, но и их интерьеры. 

Необходимо отметить, что покупатели элитного жилья предпочитают посёлки с “самодостаточной” инфраструктурой, где нет необходимости куда-то ехать, чтобы найти всё, что необходимо. Магазины, рестораны, бары, сауны, SPA-салоны, спортивно-развлекательные центры – всё это входит в список требований, предъявляемых к элитным посёлкам, наравне с требованиями к обеспечению безопасности.   

Чтобы быть первым…

Рублёво-Успенское шоссе, родина централизованных посёлков класса люкс, и сегодня сохраняет пальму первенства в сегменте элитной загородной недвижимости. Однако в прошлом году Рублёвка несколько сдала позиции, в связи со строительством нескольких элитных коттеджных посёлков на других популярных шоссе, в частности на Новой Риге. В данном случае сказывается нехватка земли для реализации проектов новых посёлков. По этой причине некоторые девелоперы делают ставку на Новорижское, Калужское и Дмитровское направления, где найти подходящий участок гораздо проще.

В последнее время в СМИ активно распространяются слухи, что многие VIP персоны продают дома на Рублёвке и переезжают в другие районы ближнего Подмосковья. Однако пока это нельзя назвать тенденцией, а устойчивый спрос на недвижимость в элитных посёлках, который значительно превышает предложение, показывает обратный тренд. Другой вопрос в том, что жителей Рублёвки не устраивают постоянные пробки, однако многие готовы пожертвовать скоростью передвижения ради особого статуса и имиджа Рублёво-Успенского шоссе, а также развитой инфраструктуры элитных посёлков, аналогов которой не существует на других шоссе. Возможно, в будущем Рублёвка и сдаст позиции другому направлению, но в ближайшие годы она гарантировано сохранит свой статус самого элитного шоссе России.  

Текст: Роман Ильягуев

Статья здесь

http://www.rublevskoe.ru/viewpaper/objectid/3410